Εάν πουλάτε ακίνητο, μπορεί να οφείλετε φόρο υπεραξίας.
Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών οφείλεται συχνά όταν πουλάτε περιουσιακά στοιχεία για περισσότερα από αυτά που πληρώσατε αρχικά. Ο φόρος υπεραξίας ισχύει για τίτλους όπως μετοχές ή ομόλογα και ενσώματα περιουσιακά στοιχεία όπως ακίνητα. Πληρώνετε φόρο υπεραξίας για το κέρδος που λαμβάνετε από την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου, που είναι η τιμή που πουλάτε το περιουσιακό στοιχείο μείον την προσαρμοσμένη βάση του.
Η προσαρμοσμένη βάση είναι ένας αριθμός που δείχνει πόσο σας κοστίζει το περιουσιακό στοιχείο. Είναι η τιμή που πληρώσατε για το περιουσιακό στοιχείο, συν ή πλην ορισμένες προσαρμογές που αντικατοπτρίζουν τον τρόπο με τον οποίο η αξία του έχει αλλάξει με την πάροδο του χρόνου.
Το IRS επιτρέπει σε πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού να αποφύγουν τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση της κύριας κατοικίας τους. Αλλά μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε φόρο υπεραξίας για δεύτερη κατοικία ή ενοικίαση ακινήτου. Και μπορεί να οφείλετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στην κύρια κατοικία σας, εάν έχετε ζήσει σε αυτό για λιγότερο από δύο χρόνια ή εάν η αξία του έχει αυξηθεί δραματικά.
Φόρος υπεραξίας ακίνητης περιουσίας
Το πόσο φόρο υπεραξίας οφείλετε από την πώληση ακινήτων εξαρτάται από διάφορους παράγοντες.
- Εάν διαθέτετε το ακίνητο για περισσότερο από ένα χρόνο, τα κέρδη σας από την πώλησή του θεωρούνται γενικά μακροπρόθεσμα κέρδη και ενδέχεται να πληρώσετε χαμηλότερο επιτόκιο.
- Εάν έχετε στην κατοχή σας το ακίνητο για λιγότερο χρόνο, τα κέρδη σας είναι βραχυπρόθεσμα κέρδη και πληρώνετε φόρο εισοδήματος για αυτά σύμφωνα με το φορολογικό σας κλιμάκιο, όπως θα κάνατε και για άλλα εισοδήματα.
Είτε έχετε μακροπρόθεσμα είτε βραχυπρόθεσμα κέρδη, το επίπεδο εισοδήματός σας και η κατάσταση φορολογικής δήλωσης επηρεάζουν το ποσοστό που πληρώνετε.
Εξαίρεση για πρωτεύουσες κατοικίες
Κάτω από ορισμένες συνθήκες, το IRS σάς επιτρέπει να αποφύγετε τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για τα πρώτα κέρδη 250.000 $ από την πώληση κύριας κατοικίας (ή 500.000 $ για ένα παντρεμένο ζευγάρι που υποβάλλει από κοινού αίτηση).
Για να λάβετε αυτήν την εξαίρεση, πρέπει συνήθως να έχετε την ιδιοκτησία και να χρησιμοποιείτε το σπίτι σας ως κύρια κατοικία σας για τουλάχιστον δύο χρόνια συνολικά από τα τελευταία πέντε χρόνια πριν το πουλήσετε. Και μπορείτε να κάνετε αυτήν την εξαίρεση μία φορά κάθε δύο χρόνια το πολύ.
Πότε πρέπει να πληρώσετε φόρο υπεραξίας;
Ίσως χρειαστεί να πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών μετά την πώληση ακινήτου εάν πραγματοποιήσετε υπεραξία. Αυτό συμβαίνει εάν η τιμή στην οποία πουλάτε το ακίνητο είναι μεγαλύτερη από την προσαρμοσμένη βάση.
Μπορεί να οφείλετε φόρο υπεραξίας εάν πουλάτε το κύριο σπίτι σας και δεν πληροίτε τις προϋποθέσεις για την εξαίρεση. Αυτό θα μπορούσε να συμβεί εάν διαθέτετε ιδιοκτησία ή ζούσατε στο σπίτι για λιγότερο από δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια ή έχετε αποκλείσει κέρδη από μια διαφορετική πώληση σπιτιού τα τελευταία δύο χρόνια.
Μπορεί επίσης να οφείλετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για την πώληση της κύριας κατοικίας σας, εάν το είχατε ενοικιάσει στο παρελθόν. Και θα μπορούσατε να οφείλετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στην κύρια κατοικία σας εάν τα κέρδη σας είναι μεγαλύτερα από 250.000 $ (ή 500.000 $ εάν υποβάλλετε αίτηση από κοινού με έναν σύζυγο).
Διαφορές φόρου κεφαλαιουχικών κερδών για πρωτεύουσες κατοικίες έναντι ενοικιαζόμενων ακινήτων
Αν και είναι συχνά δυνατό να εξαιρεθούν τα κέρδη κεφαλαίου σε μια κύρια κατοικία, αυτό δεν ισχύει για την ενοικίαση ακινήτων. Έτσι, η πώληση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου μπορεί να δημιουργήσει έναν πολύ μεγαλύτερο φορολογικό λογαριασμό.
Μια άλλη διαφορά είναι ότι μπορεί να έχετε αποσβέσει ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο ή να έχετε λάβει έκπτωση φόρου εισοδήματος κάθε χρόνο για να λάβετε υπόψη τη μείωση της αξίας του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου. Το IRS απαιτεί από εσάς να μειώσετε τη βάση του ακινήτου κατά το συνολικό ποσό της επιτρεπόμενης απόσβεσης, είτε κάνατε είτε όχι αυτήν την έκπτωση.
Η μείωση της βάσης αυξάνει το κέρδος από την πώληση. Το μέρος του κέρδους που προστίθεται λόγω αποσβέσεων μπορεί να φορολογηθεί με συντελεστή 25%. Επίσης, μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε Φόρο Καθαρού Εισοδήματος Επενδύσεων για την πώληση ενοικιαζόμενου ακινήτου ή δεύτερης κατοικίας με συντελεστή 3,8%. Αυτός ο φόρος επί των κεφαλαιουχικών κερδών και άλλων επενδυτικών εισοδημάτων ξεκινάει εάν το εισόδημά σας υπερβαίνει ένα καθορισμένο όριο.
Πώς να αποφύγετε τον φόρο υπεραξίας στα ακίνητα
Εάν φαίνεται ότι πρόκειται να χτυπηθείτε με έναν λογαριασμό φόρου κεφαλαιουχικών κερδών σε μια πώληση ακινήτων, ίσως μπορείτε να κάνετε κάποια πράγματα για να μειώσετε το ποσό που οφείλετε ή ακόμα και να αποφύγετε να πληρώσετε τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών συνολικά.
Εάν πουλάτε μια κύρια κατοικία…
Εάν πουλάτε μια κύρια κατοικία, ενδέχεται να αντιμετωπίσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών επειδή έχετε εξαιρέσει κέρδη από μια πώληση κατοικίας τα τελευταία δύο χρόνια ή δεν έχετε ζήσει στο σπίτι για αρκετό καιρό. Σε αυτές τις περιπτώσεις, θα μπορούσε να αξίζει να περιμένετε να πουλήσετε και να χρησιμοποιήσετε το σπίτι ως κύρια κατοικία σας για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για τον αποκλεισμό.
Επειδή τα ποσοστά των μακροπρόθεσμων κεφαλαιουχικών κερδών είναι γενικά χαμηλότερα από τα βραχυπρόθεσμα κέρδη, η απλή διατήρηση ενός ακινήτου για τουλάχιστον ένα χρόνο μπορεί να μειώσει τον φορολογικό σας λογαριασμό σε σύγκριση με την πώλησή του πριν από τη λήξη ενός έτους.
Εάν πουλάτε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο…
Εάν πουλάτε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, ίσως θελήσετε να μετακομίσετε σε αυτό και να το χρησιμοποιήσετε ως κύρια κατοικία μέχρι να πληροίτε τις προϋποθέσεις για την εξαίρεση της κύριας κατοικίας. Ωστόσο, ενδέχεται να μην επωφεληθείτε πλήρως από τον αποκλεισμό, επειδή δεν θα σας επιτρέπεται να αποκλείσετε κέρδη που αντιστοιχούν στην περίοδο που νοικιάσατε το ακίνητο ή κέρδη ίσα με την απόσβεσή του.
Εναλλακτικά, ενδέχεται να μπορείτε να αναβάλλετε την πληρωμή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών σε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, εάν χρησιμοποιήσετε τα έσοδα για να αγοράσετε ένα άλλο ενοικιαζόμενο ακίνητο στις ΗΠΑ σε μια συναλλαγή που η IRS αποκαλεί ανταλλαγή παρόμοιου είδους.
Για να λειτουργήσει αυτό, πρέπει να αποφασίσετε ποιο ακίνητο αγοράζετε εντός 45 ημερών από την πώληση του ενοικίου σας και πρέπει να αποκτήσετε την κυριότητα του νέου ακινήτου εντός προθεσμίας 180 ημερών ή μέχρι την ημερομηνία λήξης της φορολογικής δήλωσης, όποιο είναι νωρίτερο. Να θυμάστε ότι μπορείτε να κάνετε μόνο μια ανταλλαγή παρόμοιου είδους για ένα άλλο ενοικιαζόμενο ακίνητο, επομένως δεν μπορείτε να ακολουθήσετε αυτήν τη διαδρομή για να αγοράσετε ένα σπίτι για δική σας χρήση.
Εάν πουλάτε ένα σπίτι ή ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο…
Είτε πουλήσετε ένα σπίτι είτε μια ενοικίαση ακινήτου, θα μπορούσατε να περιορίσετε τη φορολογική σας υποχρέωση προσαρμόζοντας επαρκώς τη βάση. Μπορείτε να προσθέσετε τέλη διακανονισμού και έξοδα κλεισίματος από την αγορά του ακινήτου στη βάση. Μπορείτε επίσης να προσθέσετε το κόστος των προσθηκών και βελτιώσεων. Για να χαρακτηριστεί ως βελτίωση, το έργο πρέπει να προσθέσει αξία στο ακίνητο, να ενισχύσει την αντοχή του ή να του επιτρέψει να χρησιμοποιηθεί για διαφορετικό σκοπό. Θα μπορούσατε να προσθέσετε επισκευές εάν περιλαμβάνονταν σε μια πιο εκτεταμένη αναδιαμόρφωση. Τέλος, μπορείτε να εξετάσετε το ενδεχόμενο να πουλήσετε μια επένδυση με ζημία για να ακυρώσετε ορισμένα από τα κέρδη σας από την πώληση ακινήτων.
Επόμενα βήματα
Εάν πιστεύετε ότι πρόκειται να οφείλετε φόρο υπεραξίας σε μια πώληση ακινήτων, είναι λογικό να συνδεθείτε με έναν οικονομικό σύμβουλο ή έναν δικηγόρο ακινήτων. Μπορούν να σας βοηθήσουν να κατανοήσετε τα φορολογικά ζητήματα που αφορούν την πώλησή σας και να απαντήσουν στις ερωτήσεις σας. Επίσης, θα πρέπει να γνωρίζετε ότι μπορεί να χρειαστεί να κάνετε εκτιμώμενες πληρωμές φόρου εάν οφείλετε φόρο υπεραξίας.
Συχνές ερωτήσεις
Πώς υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα;
Ο φόρος υπεραξίας υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης του ακινήτου και της προσαρμοσμένης βάσης του ακινήτου. Η προσαρμοσμένη βάση είναι αυτό που πληρώσατε αρχικά για το ακίνητο, συν τις προσαρμογές που αυξάνουν ή μειώνουν αυτόν τον αριθμό. Αυτό το κέρδος πολλαπλασιάζεται με τον φορολογικό συντελεστή, ο οποίος εξαρτάται από παράγοντες όπως το φορολογικό κλιμάκιο εισοδήματός σας και το χρονικό διάστημα που διαθέτετε το ακίνητο.
Ποιος είναι ο συντελεστής φόρου υπεραξίας για το 2023 στα ακίνητα;
Ο φορολογικός σας συντελεστής εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως το εισόδημα και την κατάσταση κατάθεσης. Τα βραχυπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου φορολογούνται μαζί με το υπόλοιπο εισόδημά σας σύμφωνα με το φορολογικό σας κλιμάκιο. Οι περισσότεροι άνθρωποι δεν θα πληρώσουν περισσότερο από 15% για μακροπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου, αλλά ένα ποσοστό 20% ισχύει για άτομα με υψηλό εισόδημα.
Ποιοι εξαιρούνται από υπεραξίες;
Ίσως να μην χρειαστεί να πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για τα πρώτα κέρδη 250.000 $ από την πώληση της κύριας κατοικίας σας (ή 500.000 $ εάν είστε παντρεμένοι και υποβάλλετε αίτηση από κοινού), εφόσον πληροίτε συγκεκριμένες απαιτήσεις. Πρέπει να είχατε το ακίνητο και να ζούσατε σε αυτό ως κύρια κατοικία σας για δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια. Και δεν μπορείτε να επωφεληθείτε από αυτόν τον αποκλεισμό συχνότερα από μία φορά κάθε δύο χρόνια.
Comments (No)